来源：血拼深圳楼市
“编者按:21世纪，科技创新已经成为擎引时代前进的核心驱动力。
2016年初《南山北部片区协调发展三年行动计划（2016-2018年）》横空出世，政府投资50亿大力建设南山北部。 自此，西丽开始了跨越式发展，在这三年内，发生了翻天覆地的变化，而深圳西丽大学城作为国家科技人才的培育基地之一，在不断为国家提供高科技人才的同时其房地产市场发生了哪些变化？
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”
壹· 西丽大学城印象
地理位置：深圳大学城位于广东省深圳市南山区东北部（西丽塘朗片区），紧邻深圳野生动物园，距离深圳市高新技术产业园区约10公里，总体规划建设面积为10平方公里，第一期规划开发建设3.8平方公里，分东、西两校区建设，目前占地1.54平方公里。大学城从2002年开始建设，2003年9月基本完成教学基础设施建设并入驻。至2016年底，大学城西校区累计完成建筑面积50.89 万平方米，累计完成投资224490万元。今年8月份，深圳大学城宣布扩容，扩容后用地范围达到3.6平方公里左右。
 

交通：西丽高铁枢纽将选址西丽曙光仓储片区，也就是沙河西路西侧，南坪快速以北区域。预计占地面积173.8公顷，承担赣深、深茂、沿海等多条高铁始发终到功能。
根据规划，西丽枢纽将引入——赣深客专、深茂铁路、深汕客专3条国家铁路，深惠（深珠）、深莞增、深珠（规划方案）3条城际铁路，以及13、15、27、29号线4条城市轨道。其承担的功能还包括“沿海高铁动车通过作业，兼顾办理部分深惠、深珠城际动车作业。”这意味着，西丽站将是深圳到赣州、茂名、惠州、珠海四个方向的超级枢纽。


西丽枢纽效果图
此外，轨道交通也很便捷。除了已开通的5号、7号线之外，据说规划中的13号线（在建，预计2022年开通）、15号线（计划2019年开建，2022年通车）、29号线（暂无规划工期）也将汇集于此。
教育：西丽湖国际科教城有着可与硅谷、中关村相媲美的高校资源。片区内，现已有南科大、深圳大学（西丽校区）、哈工大（深圳）、清华大学深圳国际校区、北京大学深圳研究生院、深职院等一批高校和科研院所，是深圳重要的高教基地。陈十一建议，西丽湖国际科教城持续坚持高质量原则，根植基础学科，深度推进科教融合、协同创新模式，培育世界一流大学，全面提升引才环境，打造世界拔尖创新人才高地.
长久以来，深圳都非常重视科创，南山更是号称“中国的硅谷”，聚集了全市70%的高科技创新资源。但深圳的历史很短，高等教育底子薄，于是有了西丽湖国际科教城的打造。现有高校如下：
 
 
与周边著名高校相比，中小学的教育配套较为普通，尤其是在2016年之前，但自2016年底南山教育局推动联盟办学，让南山四大品牌学校：育才、南实、南外、南二外等与北部学校成立办学联盟，最大限度地扩大北部片区的优质学位以来，西丽的教育发展开始追赶南部。除了四大的办学联盟外，南科大在大学城片区也有联合办学的学校，目前如塘朗小学、南科大实验小学、南科大实验二小、龙珠中学大磡小学，中学有深圳大学城丽湖实验学校，丽湖实验学校在南山区内大概排名20左右。虽然目前暂时看出有突出的地方，但未来的发展前景是完全值得期待的。 
医疗：西丽大学城内目前有两所医院，深圳大学总医院和西丽人民医院住院部（大学城分部），其中深圳大学总医院是三甲医院，医院规划设置床位2000张，分两期工程建设，其中占地面积近9万平方米的一期已投入使用。其定位为一所集医疗、教学、科研和健康管理为一体的国际知名、国内一流的研究型医院。深大总医院按照教育部高等医学院附属医院要求规划建设，直接隶属于深圳大学，是深圳大学第一所直属附属医院。也就是说该医院除了医疗还有教研的职责。
 生态资源:生态资源有80%覆盖，双山双湖：西丽水库和长岭陂水库，北侧有羊台山，南侧有塘朗山。

塘朗山
商业：对比深圳其他区位，商业一直是西丽的一个短板，商业配套长期滞后。不过，随着政府部门的大力支持，西丽的商业环境也渐入佳境，各路开发商纷纷踏至。据统计，未来将有5个新购物中心罗湖西丽，总体量达36.7万㎡。其中有三个就集中在西丽大学城。尤其是宝能城尤以宝能城备受瞩目，作为西丽首个大型商业综合体，被赋予了更多的期待，未来有望带动整个片区的商圈发展，最终拉动房价上涨。


据悉，宝能城自带8万㎡集中式商业——“宝能全球汇”，其对面的塘朗城也自带有6万㎡商业，两个项目的商业由地铁连廊互通，组成了14万㎡的商业体。估计，这一带以后或将成为大学城片区的商业中心。
此外，大学城片区还有一个比较重要的商业配套，那便是众冠广场，其带有5万平米的商业。
 
贰·西丽大学城楼市细观
西丽大学城已经是目前深圳的网红片区之一，在国庆长假之后，10月12日地处中国科技创新高地南山区西丽街道的金众麒麟公馆开盘，大户型新盘均价已经卖到了8万以上，开盘当天现场火爆，总体成交约6成，开盘不到两个小时已有两栋楼王接近售空。大学城的宝能城、京基御景峯、博林天瑞等盘都已经稳站8字头。而宝能城目前二手房均价已在10万左右了。

来源：链家
宝能城在2015年11月的开盘价是均价6.5万/平米，当时已经刷新了当时西丽的住宅均价，随着规划利好不断，很快就突破7万、继而再破8万，目前宝能城二手房10月的成交价格已经接近10万/平米。
而且宝能城附近的华晖云门均价近9万，十五峯、博林天瑞均价也近9万，天悦湾均价9.7万，基本上2010年后的次新盘均价都在8-10万左右。
另外还有网友发现西湖林语在2015年9月份，三年行动计划发布前，项目二手房成交价格约4万/平。而项目近几月的成交价格已高达9.3万元/平。也就是说，三年行动计划颁布的三年，西湖林语房价涨幅高达130%左右。


来源：链家
由此可以看出西丽大学城片区楼市在国家政策不断利好下，西丽大学城片区房价也一路“水涨船高”。
叄·区域点评
曾经不光是西丽大学城，整个西丽曾经一直给人的印象是“最不像关内的关内”，西丽给人的印象一直是比较落后的存在，其原因归结于三点：
1.纵向交通一直制约着西丽的发展。塘朗山庞大的身躯阻隔了西丽大学城与南面的华侨城、福田的纵向联系 ，只能依靠东西向的留仙大道绕道沙河西路或福龙路，来回一个大圈颇为折腾。
2. 早年在规划上，没有大的规划利好，南北发展不均衡；
3. 西丽作为深圳两大水库之一，在保护优质水源环境的同时，也相对制约了西丽的大面积开发。
但是2016年初，《南山北部片区协调发展三年行动计划（2016-2018年）》横空出世，政府投资50亿大力建设南山北部。 自此，西丽开始了跨越式发展，在这三年内，发生了翻天覆地的变化，地铁7号线的通车与塘朗山隧道南往北通留仙大道的口开通后，可谓是一下子打通了西丽东的“任督二脉”，在大大降低了交通成本的同时还将其与南面的纵向交通不再受限于山体的隔断，将福田、南山两大传统的顶豪片区瞬间与大学城片区有了联系，可谓影响深远。
除了已开通的5号、7号线之外，据说规划中的13号线（在建，预计2022年开通）、15号线（计划2019年开建，2022年通车）、29号线（暂无规划工期）也将汇集于此。
另外在今年年初，南山区委常委会会议明确今年要全力推进四件大事，其中就有两件和西丽相关——建设西丽湖国际科教城、打造西丽高铁新城。
西丽湖国际科教城位于粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊的重要节点，现已有南科大等一批高校和科研院所，以及国家、省、市创新载体271个，未来还将规划布局鹏城实验室和北大、清华、天大—佐治亚等深圳校区。
南山将规划逾50平方公里的西丽湖国际科教城，与深港科技创新合作区、光明科学城“三位一体”，助力深圳建设综合性国家科学中心和世界级原始创新高地。
目前，11台22线的西丽高铁枢纽规划落定，南山将以西丽高铁枢纽为核心，统筹周边1.68平方公里土地，按照产城融合、站城一体化的思路，打造西丽高铁新城。
某位刚入手金众麒麟公馆的企业高管王先生：“我看中西丽的升值空间。这里有国家政策扶持，未来潜力非常大。而且又非常适合居住，价格还这么好，有什么理由不买呢？”
确实，随着教育、医疗、住宅配套的不断完善，整体片区的体验将逐渐缩小与南山中心区等传统繁华区域的差距。有人把南山区北部的西丽比作硅谷，因为这里集中了国内多所名校，是深圳大学城的所在地。
教育、创新文化氛围，还将从根本上提升片区的文化质量与地位，随之而来的就是周围人群素质的改善。随着西丽高铁枢纽站的建成，在不久的将来也将落地该片区，将有效拉动西丽及周边片区的快速化发展。
以前提及西丽，深圳人固有的印象就是：房价洼地、南山郊区、野生动物园。
但另一个角度看西丽则是：游山玩水摘荔枝，皇帝行宫桃花源，动物世界现实版，大学城里读书声。
很好的概括了西丽的生态和基本现状。有山有水，田园牧歌。
西丽大学城有强大的人文，极好的环境，加上纵向交通的完善突破了片区发展的瓶颈让这里已然不再是偏安一隅的山沟沟，这种出则繁华入则静谧的好地方正适合发展豪宅。
尽管比起关内其他区域，西丽目前豪宅数量屈指可数，但近几年沿着留仙大道也相继涌现了一批高端的商品住宅项目，如：宝能城花园、博林天瑞、金众麒麟公馆、塘朗城、京基御景峯、金众麒麟公馆等。
从最近入市或即将入市的一些项目来看，可以略微窥见一些端倪，这个地区未来可期。
 
这里给大家重点介绍几个楼盘：
京基御景峯
项目参数
开发商：深圳市京基房地产股份公司
楼盘地址：留仙大道长岭陂地铁站A1出口
物业类型：商业
装修状况：精装修
产权年限：70年
占地面积：64068㎡
总建筑面积：641729㎡
容积率：7.74
绿化率：30%
车位比：1：1
项目位于5号线长岭陂A1出口，它的前身是长源村城市更新项目，由京基集团代为拆迁与开发，整体共分为7个地块，其中有商业、住宅、公寓、保障房和一个九年制学校。
京基·御景峯分三期开发，一期产品为建面约116-158平米3-4房的公寓产品，均价约75000元/㎡。项目为70年产权，双阳台通燃气，今年8月非毛坯交付。
项目高层视野相当开阔，北向可看大学城及长岭坡水库，东向可看到龙华，西向看留仙大道沿线景观。
点评：
总的来说，这个项目依山傍水，地理位置不错，定位是高端豪宅，喜欢大户型的朋友可以考虑入手。
博林天瑞
项目参数
开发商：深圳市博林集团有限公司
楼盘地址：南山沙河西路与留仙大道交汇处
物业类型：住宅
产权年限：70年
占地面积：50080㎡
总建筑面积：366750㎡
容积率：4.8
绿化率：33%
车位比：1：0.9
位于南山区西丽片区留仙大道以北、平山大道东侧，集五星级酒店、高端公寓、住宅、商业别墅于一体，定位高端。其190㎡的户型实用率达到220㎡左右，整体拓展较大。
项目目前在售70平2房、89平4房复式以及200平4房平层,现房,均价85000元/平。
点评：
周边除了紧邻大学城环境好一点外，旁边的留仙大道、南坪快速、平南铁路和加油站都不是太理想，且西侧还有个大园工业区。
好在其围合式的设计把商业和酒店放在了前排，道路的绿化加上园林的缓冲使得住宅部分低层所受的噪音影响不大，中高层情况才有一些影响。
宝能城
项目参数
开发商：宝能城有限公司
楼盘地址：留仙大道与塘开路交汇处
物业类型：住宅、商业
装修状况：精装修
产权年限：70年
占地面积：34000平米
总建筑面积：约830000㎡
西区指标规划住户：804户
容积率：3.9
绿化率：25%
梯户比：3梯5户
车位：1023
车位比：1：2.5
西丽的热门项目，宝能城目前一期已经全部售罄，在售西区二期158-206㎡新品，总价约1300万起。
点评：
地铁口物业，丰富的学区资源，自带大型商业综合体，备受瞩目。不过推出的新品也是主推大户型，户型建面约100-169㎡，总价800万起步，定位也是豪宅，刚需一族可能要考虑一下自己的口袋是否能够承受。
塘朗城二期
项目参数
开发商：深圳市朗通房地产开发有限公司
楼盘地址：留仙大道南侧地铁5号线塘朗站B出口
物业类型：商业、写字楼
产权年限：50年
占地面积：43584㎡
总建筑面积：261510㎡
容积率：6.0
绿化率：27%
车位数：1536
位于宝能城隔壁，塘朗站B出口，二期为西区，涵盖精品小户公寓、写字楼、精品酒店、商业，主打34-85平米一室/三室小户公寓，精装修，均价约为65000 元/㎡，产权50年。塘朗城分两期开发，一期规划为住宅，已全部售完；二期规划有公寓、写字楼、商业及酒店，目前在售产品为二期公寓，公寓仅剩85平米的3房在售。
点评：
自带6万平米的商业综合体，隔壁宝能城还有10万平米的商业综合体，对面还有京基御景峰4万平米的商业综合体，北向正观塘朗山景观。公寓产品，较适合投资。
金众麒麟公馆
项目参数
开发商：金众地
楼盘地址：南山区西丽街道沁园二路资本市场学院南侧
物业类型：住宅、商业
产权年限：70年
占地面积：33570.00㎡
总建筑面积：148860.60㎡
容积率：3.18
绿化率：30%
已于10月12日开盘，目前在售产品为建面约100-177㎡住宅，均价约8.85万/㎡（含6500元精装修），目前100-110-111平的景观户型热销中。
点评：项目周边自然景观资源丰富，整体环境优美，高层西北侧眺望西丽湖，东南侧被深圳野生动物园（未来或搬迁坪山，原址或规划为高校用地）和高尔夫俱乐部环抱，远看塘朗山公园。
交通较为便捷，且有继续完善的改造潜力。片区未来着重规划西丽湖科教城及西丽枢纽形成，对提升片区整体价值大有裨益。
目前周边高校林立，人文气息浓厚，局部商业配套暂时比较弱。现阶段总的来看，较为安静宜居，潜力可期。
总结：
这批高端项目基本上都是沿着地铁而建，而且基本上自带商业中心，集群配合发展，因此也解释了轨道交通、商业配套还是制约这个地区发展的重要因素。
目前，周边住宅价格普遍较高，项目定位高端，价格也不太便宜，均价在6.5-8.5万之间，除宝能城的房价持续飙高外，其他楼盘属于在片区范围内的正常表现，这其中包含了楼盘品质的差异。适合对学位要求不高的改善居住人群。凭借优质的自然景观，项目目前自住为佳，投资方面谨慎选择，但是可以想象，一旦这块区域的配套成熟，现有的规划变成现实，西丽告别南山价格洼地的日子还会远吗？西丽，等它羽翼丰满，相信只是时间的问题。
下期预告：
本期搜狐焦点为您介绍了西丽大学城的发展现状、区域价值及热门版块，想必您对这个正在腾飞的鹏城，有了更深一步的了解。
下期，搜狐焦点将带您走进龙华中心区，探究它的区域价值。
部分资料来源：深圳市房信网、深圳楼市情报、好房深圳
部分图片来源于网络
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