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解读最新房贷利率LPR对惠州买房的影响!!

阅读量：3667706 2019-10-22

今年8月25日，中国人民银行发布了2019年第16号公告，宣布从2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。所谓的“贷款市场报价利率”，简称LPR。
说得通俗易懂一点，就是以前的房贷利率是在央行公布的贷款基准利率基础上浮动，而新政之后，则是在LPR的基础上浮动——房贷的锚定对象变了。

自从8月底政策发布以来，购房者最关心的问题，就是新政之后，房贷的利率是上涨还是下跌。随着10月8日的到来，社会各界的关注度更加聚集在利率的涨跌上。日前，小编结合多方数据了解到，目前惠州多家银行均已实施LPR新政，其中工行、招行、交行、农行等首套房贷利率大都在6.1%以上，二套房贷利率大都在6.3%以上。

而据小编此前走访市场时了解到的情况，在房贷新规实施前，惠州大部分银行的首套房贷利率普遍上浮20~30%，利率为5.88~6.37%之间，二套房上浮区间为30~40%，利率为6.37~6.86%，也就是房贷新规出来后，惠州目前的房贷利率与新规前的房贷利率基本持平。

惠州实行房贷LPR新政策以来，我10月9号刚好受理了第一笔房贷业务，客户是优质客户首套房，利率按最新政策4.85 1.27=6.12.如果是按之前的政策的话利率应该是4.9*1.25=6.125。
你没看错，基本没有什么变化。遵循国家维稳的政策，不会马上变化很大，但是控制的手段便利了很多。
下面看看几个惠州买房者比较关心的问题：
·利率新政策后，旧房贷月供会有变化吗·
不会。而且只要以后央行基准利率不变化，就不会发生变化。
因为所有存量的房贷客户利率政策还是按照旧的政策来计算，之前的房贷利率只是同央行基准利率和上浮系数挂钩，自从2015年10月人行的基准利率一直是4.9，这个至今是没有发生变化。而上浮系数就是你同银行办理贷款那一刻确定的，这个是一直不变的。
举个例子，旧的政策是这样的。你的房贷利率是按上浮20%来办理的，那么你的房贷利率=4.9*1.2=5.88。那么其中1.2就是固定不变的系数，只要4.9的利率不变，你的房贷利率就不会发生变化了。
而新政策是提出新的方案出来了，但是老房贷客户的利率政策不受这个影响。
·新房贷利率是涨了还是跌了·
变化很小，平稳过渡。
比如惠州现在很多银行上个月的房贷利率是6.37，新政策实施后的这个月房贷利率还是6.37。现在的新政策是在LPR的基础上加152BP,即房贷计算利率=LPR4.85 1.52=6.37。
而上个月的旧政策是在基准利率上浮30，即房贷计算利率=4.9*(1 0.3)=6.37。
所以虽然计算过程是不一样的，但是利率结果是一样的！
再深度点研究，新政策的利率会更加市场化，但是银行的自主权还是很大。
之所以说更加市场化，现在的LPR是由18家银行报价利率再科学平均得出，而不是单单央行基准说了算，就是这个参考物更加的贴近市场行情，会随着市场供求关系变化而变化。
为什么说银行的自主权还是很大？“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。”表明各个银行不能够降低房贷利率的下限，就是首套房贷利率再低也不能低于LPR，二套房贷利率再低不能低于LPR 0.6 但是（敲重点）银行可以决定你自己的基点，即使以后LPR很低，银行还是可以加很多很多基点嘛，最终还是银行说了算。
·具体是什么变化·
将存量的房贷客户利率水平同以后新增的房贷客户利率水平完全分开了，即使以后LPR再怎么变化，只要央行基准利率不变化，存量的房贷客户利率都不会变化。
房贷利率的下限已经确定了，但是上限还是可以由各个银行自由定。像以前行情好的时候基准利率打折的好时代一去不复返了。很多客户在2015年的时候房贷利率是等于基准利率打85折，就是4.165，而现在房子首套利率是不能够低于LPR的，反正房贷利率不能低于市场贷款平均利率，你懂的。
房贷利率更加市场化，利率变动会更明显，因为每年的市场利率很难恒定不变的。
·对我们老百姓买房有什么影响·
影响不大，对已经买了房的老百姓，利率水平完全没有影响。对于还没有买房的又即将准备买房的老百姓，刚需该买还是要买，而以后LPR是多少？基点又是多少？谁也说不准。

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↓↓↓惠州购房分析
1、惠州投资，区域筛选的2条最核心标准
（1）离深圳远近
深圳面积小人口多产业强房价贵，对周边城市的发展带动和房价辐射作用非常大。对于房产投资来说，惠州最大的价值不在于它自身的发展，而是临深受到深圳发展红利的辐射。
惠州当前自身发展一般，所以只能说是哪里越靠近深圳，哪里就越有投资价值。但惠州那么大，不可能任何一个地方都靠近深圳。所以，投资惠州第一个标准就是要选靠近深圳的片区。
（2）有无地铁规划，尤其是与深圳有无地铁直连
城市与城市之间的连接方式有很多种，高速、高铁和地铁。但是对于投资房产而言，地铁的价值一定是最大的。因为这是短途人口选择最多的交通方式，相比高速、高铁的人流，地铁人流才是最有效的购房人群。
我们投资惠州，不仅靠考虑房价涨幅的问题，更要考虑未来转手的问题。只有那些与深圳有地铁相连的区域，才会是深圳刚需客外溢可能性最大的区域。所以，投资惠州的标准，在靠近深圳的基础上，还要靠近地铁，尤其是靠近与深圳直连的地铁。
带着这两条标准，我们再来分析下惠州各区域的价值。
2、惠州各区价值分析
从南到北、从西到东，惠州总共有：大亚湾、惠阳、仲恺、博罗、龙门、惠城、惠东、7大区域。接下来，我们就按这个顺序来逐个分析。

（1）惠阳区
惠阳曾经很大，追溯到上世纪50年代，整个东莞甚至是深圳基本都归属于惠阳管辖，后来经过多次分割和行政级别变动才形成现在的惠阳区，面积小了行政级别也低了。

虽说是惠州的一个区，但是这个区比较特别，它的区中心离惠州市中心是有一段距离的。它是惠州最靠深圳的区域之一，直接与深圳东部的坪山区和龙岗区两个区相连，到深圳福田通勤距离也就50多公里。
惠州7个县区中，惠阳的经济并不显眼，去年GDP 544.14亿元，产业自然也不强。但惠阳却是最多深圳人来买房的区域，为什么？因为这里是典型的深圳人的睡城。
要做睡城，首先你的交通必须要方便，而惠阳的交通是整个惠州最好最完善的。首先看高速，惠州连接深圳的4条高速都从惠阳经过；其次高铁惠州南站，到深圳北站只需25分钟，不会比在深圳坐地铁上班慢；
最重要的是地铁，惠州当前没有通地铁，但是深圳主动要把14号线延伸到惠阳，虽然惠州段现在改为由惠州自己上交审批，但我认为审批确定只是时间问题。这条14号线的价值对于惠阳来说甚至比高铁还重要，50多分钟就能到福田中心。
惠阳最有价值的板块有两个，白云新城板块和南站新城板块。
白云新城板块一方面是紧挨深圳坪山，另一方面是有14号地铁线经过。作为14号线进入惠阳的第一站，它离深圳14号线终点站的距离也不过2公里。换句话说，即使14号线地铁不延伸到惠阳，它也能享受得到深圳段的地铁。
南站新城板块，指的是围绕着惠州南站的区域。这里虽然离深圳相对白云新城要远一些，但是14号地铁线在这里也有站点，也就是说这里是高铁站和地铁站的交汇点，后期碧桂园和惠阳区政府合作建设一个可以容纳30万人的配套大城，价值不言而喻。
所以，作为离深圳最近，同时又有深圳地铁延伸的区域惠阳，是投资惠州最值得关注的区域。而其中，区域内的白云新城板块、惠州南站板块是最值得投资的板块。
（2）大亚湾区
大亚湾区实际上就在惠阳的南面，和惠阳在位置上就是一南一北的关系。所以在离深圳的距离上，大家差不多，大亚湾也是紧挨着深圳坪山区。和惠阳不同的是，大亚湾靠海，拥有滨海度假资源，所以也会有滨海度假项目。

从经济总量来看，大亚湾GDP 685.7亿元，但是整个大亚湾区的人口也只有20万，实际上就是4%的人口，却创造了全市13%的GDP，从这一点来看大亚湾的经济创造能力还是很强的。
在产业方面，大亚湾有个特殊的产业，石油化工产业。石化产业是大亚湾的支柱产业，这里有国内最大的中外合资项目：中海石化和荷兰壳牌合资的中海壳牌石化项目，总投资1678亿元，相当于整个惠州半年的GDP。在石化产业带动下，惠州港也成为了广东重要的物流港口，与香港、深圳的港口一起组成华南大型主枢纽港群，后期将开通与香港、深圳的客运航线，从惠州到香港坐客运游轮只需要45分钟。
交通方面，大亚湾与深圳相连主要是靠惠深沿海高速。同时，深圳地铁16号线也会延伸到大亚湾，在大亚湾有3个站点。16号线虽然不能直达深圳市中心，但是可以直达深圳东进战略的最重要的两个地方，龙岗区大运中心和坪山区中心。同时，在大运站可以换乘深圳3号线或者14号线，无论到深圳罗湖或者福田都很方便。
大亚湾区买房大致可以划分为3个板块：西区、澳头和滨海区。
西区是最靠近深圳的板块，而且也是深圳地铁16号线惠州段所在地，万达广场也在这个片区而且已经开业，不管在地段上还是在整体配套上，都是不错的。这个版块的价值类似于惠阳的白云板块。这里有几个项目和深圳真的就是一路隔，房价都已经去到1.9万/㎡，可以说是惠州最贵的项目。当然，因为严格限价的原因，整个板块的均价大概在1.4万/㎡左右。
澳头板块位于大亚湾中部，离深圳相对已经不是那么近了，而且也没有和深圳地铁直接相连的规划。所谓的靠海，实际上就是臭水塘。海水又脏又臭，整个水面都是黑乎乎的，也没有沙滩，所以这个片区的海对于买房来说是没有意义的，靠近这样的海连旅游都谈不上，更不用说旅居了。看到这里一大片一大片的房子，库存太大了，我就在想是谁给你们勇气竟然敢买这里的房子。
最后一个大亚湾滨海板块，大亚湾滨海版块，这里才能算是真正的靠海。但是要注意大亚湾石化区就是在滨海区隔壁，绵延5公里。当然，石化区一定是会有污染的，项目离得近的话不管对空气还是景观肯定会有一定影响。所以大家如果在大亚湾滨海区买房，一定不要太靠近石化区。同时，该板块属于旅居度假板块，对项目的素质标准要求要更高，所以一定要选对项目！
大亚湾三个板块，澳头选项目需要谨慎，滨海度假板块项目，一定要挑最好的项目来买，真正好项目不会太多，最有投资价值的就是大亚湾西区板块。

（3）惠东县
相对惠阳、大亚湾，惠东离深圳就不算近了，通勤距离要90公里以上，这里的房产最大的价值就是因为它有海。

惠东2018年的全年GDP有623.9亿元，排在惠州第5，但主要都是靠低端制造业。制鞋就是惠东的特色产业，GDP的一半都是来自制鞋业（305亿）。
如果要投资惠东，完全不用看市区，唯一可以考虑的就只有它的海湾：巽寮湾和双月湾。实际上从高铁站的安排都看得出来，惠东高铁站不是设置在惠东县城的市中心，而是设置在靠近海湾的地方，很明显这个高铁站的安排是符合人流密度的，因为大家去惠东大部分都是冲着去海边度假。
所以惠东的核心卖点也只有旅居度假，这些度假项目集中在北部湾区、巽寮湾和双月湾3个湾区板块。
北部湾区和刚才说的大亚湾滨海区是同一片海岸线，这里是惠东三大湾区板块中离深圳距离最近的，一个是在物理路程上相对近，一个是这里离惠东高铁站也最近。也就是说，交通上要比另外两个湾区更方便。
巽寮湾，这里是当前整个惠州旅游热点，一到周末全是游客，人群会比较杂乱，整个度假环境不是那么幽静。更重要的是，通往巽寮湾一般都要经过滨海跨海大桥，但是这座桥周末经常堵车，在交通上肯定就比不上北部湾区了。
双月湾，真正靠外海的湾区，海景很开阔，从景观来说是三大湾区中最好的。但是这里不仅要经过塞车的跨海大桥，而经过大桥之后还要走一大段并不是那么好走的国道。与深圳罗湖区的开车距离都要130公里，2个半小时，交通上是个硬伤。
关于惠东三大湾区，大家都靠海，虽然双月湾的海景资源要比另外两个湾区更胜一筹，但是因为交通上的硬伤拖了价值的后腿。
所以最终结合交通和海景相互平衡，得出的投资价值排序是：北部湾区＞巽
寮湾＞双月湾，买惠东一定是首选北部湾区。

（4）仲恺高新区
仲恺高新区是惠州的一个高新技术开发区，在惠州城区南部，惠阳区北部。离深圳中心区80多公里，轨道交通上有城轨仲恺站，但这条轨道是惠莞轻轨，通向东莞而没有连接深圳，所以实际上仲恺和深圳的交通联系上很弱，已经不能算是临深片区。
作为惠州的高新区，仲恺的产业优势是很明显的，作为惠州企业最集中、创新资源最丰富的区，专利申请和授权连续7年全市第一。国内电视龙头TCL最大生产基地就在这里，去年光TCL一家生产的彩电就有近2400万台，其中近六成销往国外市场。
总的来说，对于房产投资而言，虽然仲恺有一定的产业优势，但是这个优势不足以弥补它离深圳的距离远，交通上不紧密这个短板，所以不做投资的考虑。

（5）惠城区
惠城区，是惠州的主城区，这里离深圳中心区的距离已经去到90多公里，至少2个小时的通勤时间，属于惠州最不靠深圳的几个区之一了。城区有开通轻轨可以直达东莞，但连接深圳的高铁站也就是赣深高铁经过的惠州北站，暂时还在施工，预计2021年才能开通。
作为惠州核心区，惠城区的GDP自然排在第一位，数额为793.42亿元，但是实际上惠州几个区域除了最北的龙门县发展最差之外，其余都在500亿GDP以上，大家之间的差距并不会非常大。
当然，作为老城区，惠城区的医疗、教育和商业配套是整个惠州所有片区最好的，但是对于在惠州进行房产投资，最核心的价值是你离深圳的远近、有没有地铁直通深圳，而不管你是不是主城区。所以，惠城区绝对不是首选，只能作为一个补充考虑。
惠城买房，大致可分为四个板块：金山湖片区、江北片区、西湖片区、水口片区。
金山湖是惠州这两年投资最热的高端居住区，是未来整个惠州的居住中心，价格也是惠州最贵的，去到1.7-1.8万/㎡。
江北片区是属于惠州城区CBD片区，当前惠州的企业总部聚集地，城市地标也在这边，地段价值最高。
西湖片区和水口片区属于老城区，城市面貌相对比较破旧
投资价值排序是江北片区＞金山湖＞水口片区＞西湖片区。