撰文：南京楼市微信平台编辑卢苏苗（个人微信号sumiao106)
有一家楼盘，号称“不做广告，凭实力卖房”，网上没什么宣传文章，从中介口中也很少能打听到。
这家楼盘就是通宇林景蘭园，位于江北新区顶山街道龚家洼路南侧。该楼盘本月11号收官加推，号称靠实力卖房，却被传去化惨淡。

10月11日，通宇林景蘭园平推2、7、8号楼，共186套房源，销许均价28000元/m?，户型建筑面积约89-110m?，毛坯交付，目前仍有房源在售。
为了解开这个谜题，今天我特意去往项目所在地实探,发现：
1、开盘十余天，去化仅4成！目前项目在售90m?、95m?、108m?，销许均价2.8万元/m?，毛坯交付
2、实探小区所在地，发现小区目前交通不便、配套不齐全，周边二手房最低1.6万/m?
3、送上选房攻略，总价247万起！有网友直言，如果再加上名校中学，4万都买！
1开盘十余天，去化仅4成，目前在售90m?、95m?、108m?，销许均价2.8万元/m?，毛坯交付 
通宇林景蘭园位于江北新区顶山街道，提到它可能有许多人不知道，但项目周边的融侨观邸、金辉白马云著、雅居乐雅尊府、金樾府等楼盘，都是备受关注的楼盘。
通宇林景蘭园第一次开盘是在去年11月，推出1、3、4、5、6号楼，目前仅剩4号楼有少量房源在售。
本月11日，通宇林景蘭园再次加推2、7、8号楼，销许均价28000元/m?，房源较充足。户型建筑面积约90m?、95m?、108m?，一梯两户，毛坯交付。

沙盘实拍
我到达通宇林景蘭园售楼处时，已接近上午十点。售楼处内很冷清，没有人看房，置业顾问也只有一两个。
售楼员和我介绍，此次是收官平推2、7、8号楼，共186套房源，目前已售70多套，去化四成，在售主力面积90m?、95m?、108m?，销许均价28000元/m?,最低247万起。在售房源中，90m?的选择余地较大，还有近百套，95m?的房源剩余不多，只有十套左右。

去年11月通宇林景蘭园首次开盘，销许均价27300元/m?，较上次开盘，总体价格上涨700元/m?左右。
售楼员告诉我，现在购房，本科生可以优惠100元/m?、研究生可以优惠200元/m?。一期拟交付时间2020年11月31日，二期拟交付时间2021年6月30日。
对于网上去化惨淡的传言，售楼员坦言，的确有几位刚需顾客看中了2期房源，但觉得交付时间有点迟，毛坯装修还要花些时间，就去买精装楼盘了。
我：“你们家好像有点冷清哈。”
售楼员：“是的，我们不怎么打广告，凭实力卖房。"
随后，我也去了项目所在地实探。通宇林景蘭园位于浦口区顶山街道七里桥北路西侧，项目规划建设8栋11层低密小高层住宅和10栋四联排别墅。
可以看到，项目的整体框架已搭建完成，走进可以看见绿网内还是红色的砖墙体，外立面尚未做好。

项目已完成封顶。


施工场地对人员进出把控很严格，所有进入的人员必须带安全帽，刷卡进出。我从侧门拍了一张场地内部的照片，可以看出小区初具雏形。

从建设工程规划许可公示牌上可以看到小区的大致规划。

2实探小区所在地，发现小区目前交通不便、配套不齐全，周边二手房均价2.6万/m?
实探项目所在地，我发现该楼盘去化惨淡，主要还是因为项目短期交通不便、配套不太齐全，另外周边二手房价格低，也对其造成一定冲击。
 1、周边二手房价格低，对新房冲击大 
实探时我发现，除了小区对面的金地浅山艺境二手房挂盘均价超过3.4万/m?,周边的二手房价格并不高，普遍保持在2.6万/m?。

相比较而言，通宇林景蘭园以毛坯均价2.8万/m?的价格对外销售，的确不占优势。
 2、江北新房遍地开花，精装修仅需3万+，项目性价比不高 
众所周知，江北这一年新房市场火热，不少楼盘扎堆开盘，且多为精装修。以金樾府为例，精装销许均价30500元/m?，且周边配套更为成熟，距离主城更近。

相对来说，通宇林景蘭园毛坯均价2.8万/m?，性价比不高。
 3、开发商知名度不高，曝光度不高  
对于很多买房人而言，知名度高的开发商和高房屋质量直接挂钩。通宇林景蘭园是由通宇集团开发的，配备的也是通宇自己的物业。虽然通宇集团在江北也有不少项目，但相对于周边的金地、旭辉而言，知名度不高。
另外，我在筹备写稿时也发现，这家楼盘在网络上的信息并不多。我询问了几位买房人，他们也表示并不知道这家楼盘近期刚开过盘。正如通宇林景蘭园的售楼员所说：“我们不怎么打广告，凭实力卖房”，曝光度不够也许是该盘去化不良的一个原因。
 4、近距离的商业配套措施不够完善，目前周边交通不太便利 
目前小区近距离的主要商业配套，还是依靠周边楼盘的底商。而实探中我发现，虽然周边楼盘商铺不少，但开业的不多，业态也比较单一。

林景熙园一期底层商铺

金地浅山艺境底层商铺
目前距离小区最近的地铁站是南京工业大学站，高德地图显示，小区距离该地铁站2.6公里。

除了上述的一些缺点外，实探中我发现小区也存在一些优点。
 1、购房门槛低，总价247万起，对刚需买房人较友善 
目前，200-250万预算的买房人在江北可选择的余地越来越小，不少楼盘都是尾盘，能选择的楼栋和楼层也不多。通宇林景蘭园90m?最低总价247万，且该户型的房源较多，可选择余地也较大。 
 2、小区位于老山南麓，紧临珍稀自然景观 
通宇林景蘭园位于老山南麓，临近佛手湖、象山水库、珍珠泉等珍稀自然景观。项目位于江苏警官学院浦口校区以西，南京工业大学以东，人文氛围浓厚。

售楼员也透露，一期开盘就有不少周边学校的老师来买，预计后期入住整体素质不低。
 3、小区容积率仅1.6，绿化超过35%，得房率超过85%，居住舒适度高 
通宇林景蘭园共建8栋11层小高层，容积率仅1.6，绿化超过35%，得房率超过85%，对自住需求来说，舒适度很高。
小区所有的小高层外立面均采用石材干挂，售楼员透露，外立面的造价在800-1000元/m?，可以有效避免后期出现板材空鼓、开裂、脱落的现象，在抗裂防渗、保温隔热方面效果明显，也很环保节能。

 4、小区是南工大实验小学学区房，周边有不少高端国际学校。
与小区一街之隔的是南工大实验小学，今年9月已正式开学。这所学校由南工大牵头，将建设成为与南京工业大学层次相匹配的知名小学，学生还可共享南京工业大学内的相关资源。
除此之外，项目周边也规划建设高端的国际学校，比如南京托马斯实验学校（在建）、南京圣心国际学校（拟建）等。
通宇林景蘭园并没有设置样板间，售楼员用户型图和我做了详细介绍。对项目感兴趣的买房人，可以通过关注“林景蘭园”微信公众号，通过公众号下方的“VR看房”渠道，查看各户型的效果图。

也可以复制以下网址，用浏览器打开：
90m? 三房两厅一卫：
https://vr.justeasy.cn/view/4003389.html?from=singlemessage&isappinstalled=0
108m?三房两厅一卫
https://vr.justeasy.cn/view/4004730.html?from=singlemessage&isappinstalled=0
在售户型图如下：
90m? 两房两厅一卫，共99套

②95m?三房两厅一卫，共10套

108m?三房两厅一卫，共31套

3送上选房攻略，总价247万起！有网友直言，如果再加上名校中学，4万都买！之前曾有网友留言评论通宇林景蘭园这个楼盘：“如果南工大附小旁边引进一所知名中学。石公路、石婆路全部打通，4万我都买。”
我实探发现，目前石公路、石婆路已全部打通，项目附近的南工大实验小学已投入使用，另有一个托马斯国际学校，办学质量较高。

如果你对这个楼盘比较感兴趣，我也做了选房攻略，欢迎参考借鉴。
项目基本情况如下：
楼盘名称：通宇林景蘭园
地址：浦口区顶山街道七里桥北路西侧3号
总户数：484户
建筑类别：多层，小高层
装修情况：毛坯
容积率：1.6   绿化率：35.25%
整体得房率：85%以上
车位信息：车位比1:1.2，车位584个
开发商：江苏通宇房地产开发有限公司
物业公司：南京林景物业管理有限公司  物业费：1.9元/m?
通宇林景蘭园在售房源首付及月供情况

数据收集于南京网上房地产，或存在数据延迟上传情况
根据一房一价表，总价最低的房源是8号楼302室，单价27200元/m?，面积90.85m?，总价247.1万！

总价最高的房源是7号楼1101、1110室，单价28400元/m?，面积110.05m?，总价312.5万！


主要在售楼栋一房一价表：

2栋一房一价表

4栋一房一价表

7栋一房一价表

8栋一房一价表
此外，根据南京网上房地产数据，1栋还有两套房源，分别是一套顶楼90m?房源，单价27900元/m?，总价约251万，一套2楼108m?房源，单价27700元/m?，总价约299万；3栋还有一套顶楼90m?房源在售，单价28010元/m?，总价约252万。
以上就是我实探到的大致内容，你对通宇林景蘭园这个楼盘怎么看？欢迎在评论区分享观点，也可以加我的个人微信号sumiao106了解更多信息。