回复找房，一大波真房源任你选
回复学校，查看最新中小学招生范围
回复你家小区名称，查看小区详情
换房，是当下都市生活的热词。
在房博士遇到的大多数换房人，是以小换大、以旧换新、以远换近……不同于刚性需求，改善型需求更注重居住质量、品质。对于换房人来说，改善型需求的住房不仅仅是指“大户型”，更应关注房源自身的品质、生活配套、交通的便利性，甚至邻里间的关系。365房博士综合了芜湖换房者必须知道的四大点，望能助你们换到一套符合心意的好房子！01
什么是换房的好时机？
因为涉及到以房换房，按照交易的原则来讲，「低买高卖」方为最佳策略。可事实上，二手房成交周期长，低买高卖空间的不确定性无法预估。那么在当下市场下，我们又怎么把握时机呢？一个原则，“别人疯狂我恐惧，别人恐惧我疯狂”，翻译成大白话就是，“别人不买时我买，别人买时我卖”。最好的方法是旺季出手，淡季入手，卖房最好在上半年挂牌。
365淘房/摄
根据365二手房数据中心显示，上半年看房的购房者最多，相对全年是高峰期，一是过年这段时间积攒的需求集中释放；二是大多数买家希望过年前能住进新房子，按照购房周期来讲，买房本来就需要用2个月的时间，装修预留3个月，通风去味3个月，下半年买房就比较尴尬了。换房的最佳时机是一个很麻烦的事情，要做好长期的准备！
02
如何给旧房定价？
买卖房其实打的就是信息差，你比别人获取的市场信息更多，你就更有优势，尤其在定价方面。如何获取到自己房子的真实价位呢？在网上或者附件的中介同小区同类型房子，或者找小区里最贵的房子和最便宜的房子，然后根据它们的户型、楼层作为参考标的，最后得出三个价格：1、合理售价（根据之前对市场的了解，预估出的合适价位。）2.、市场报价（这个是用来还价的，一般比合理售价高5%～10%，因为买卖房是大额交易，按照中国人的优良传统，几乎没有不还价的买家，多给自己的房子留议价空间，买家占便宜越多越开心）3、心理底价（低于这个价格绝对不卖，但如果遇到些客户付款方式特别好的，比如能够在签约当天就能立马把全款给齐的，这种可以在合理售价上给一定的折扣优惠，毕竟资金是有成本的，你越快收到钱，对于你买下一套房子就越有优势）
365淘房/摄
有人说，很多卖家都是打着幌子卖房，不诚心，感觉这个市场很黑暗。那你是站在买家角度，如果你站在卖家角度就不会这么想了。卖房同买房，只有相互转换角色，站在对方的角度思考问题，才能从细节中趋利避害不吃亏。换房总要有一个开始，先买或者先卖，多去看房，把自己的房子挂出来多让客户看，可以缩短换房周期。
03
换房首付该怎么付？
对于那些想要换房但首付又不够的购房者来说，首付可以利用旧房出售时买家首付、房款或者其他金融产品等支付，在过户手续之前交付。分别有以下几种操作流程：1、用旧房定金、首付或全部房款做首付根据所需的首付额度：(1)收大额定金做首付，适用人群：新房首付所差额<旧房房款×20%(定金多收合同价款的20%)<50万。注意事项：换房者出售旧房，可与买方沟通定金收取数额。但常规情况下，买方不愿意支付大额定金。收款时间：一般情况下签约时便可以拿到全部定金。收取大额定金，换房者违约，需双倍赔付，所以收大额定金需慎重。(2)用出售旧房首付做新购房首付，适用人群：新房首付所差额<旧房首付(出售旧房时，旧房买家为贷款)。注意事项：对于通过资金的买卖双方，金额根据买方付款方式不同而不同。收款时间：房屋过户时，买家确认才会付首付。(3)用旧房房款做首付，适用人群：旧房首付+定金+尾款(贷款所收款项)<新房首付所需。注意事项：旧房买方选择贷款的，收尾款需要在过户之后放贷了才能到账。收款时间：时间不定，以实际操作为准。
365淘房/摄
2、提高贷款额，降低新购房首付适用人群：选择商业贷款购房的换房者。首付=总房款-可贷款额，对于首次贷款来讲，首付最低2成。而商业贷款最高可贷评估价的8成。理论上，网签价越高，可贷款金额越高，但是税费也会相应越多。想要换房的购房者，一定要做好流程的衔接工作，在合同中为自己腾出充足的手续办理以及收款时间，避免逾期违约。
04
换房究竟选在哪儿？
今年想在芜湖买房的朋友们，您是否在为挑选芜湖哪个版块购房而担忧呢？买哪里最划算？那就跟随房博士的脚步一探究竟吧！镜湖区是芜湖的老城区，是芜湖人心目中的“市中心”，区域繁华，土地自然是寸土寸金。交通便捷、商业发达，科教文化资源富集，生活、娱乐、休闲设施配套完善。另外，随着近年来镜湖区的扩大，一大波利好消息曝光，镜湖区的价值已经被越来越多的人看好。镜湖区最新挂牌均价
365淘房/制作
点击查看镜湖区热门小区最新挂牌均价明细
鸠江区位于芜湖市东、北部，是江城的政治中心、文化中心、金融中心。近几年该区域随着交付小区越来越多，其发展速度有目共睹。配套也是越齐全，芜湖首座TOD综合体伟星·银代天地即将启动，带动该片区品质的全面提升，人气越发旺盛。宜居价值更加凸显，让市场对该区域充满信心，也吸引更多的实力房企进驻。鸠江区最新挂牌均价
365淘房/制作
点击查看鸠江区热门小区最新挂牌均价明细
弋江区东起荆山河，西至长江，南邻漳河，北依青弋江。拥有特独的江景资源，随着江景房的崛起，配套的完善……可以说，在人们的眼中已成为“芜湖最宜居的片区”。弋江区最新挂牌均价
365淘房/制作
点击查看弋江区热门小区最新挂牌均价明细
三山区是2006年设立的新城区，位于芜湖市南面，境内湖泊众多。随着2016年澛港大桥的通车，快速连接弋江区和三山区。近几年发展迅速，尤其是房地产开发，碧桂园、伟星、皖新、融创、华强....这些大房企的纷纷入驻都给区域带来了新活力。医院、交通的日渐完善，不仅丰富三山生活圈，方便未来居者的衣食住行。三山区最新挂牌均价
365淘房/制作
点击查看三山区热门小区最新挂牌均价明细
换房前，你还需要考虑到以下几个原则：
1、换更好的地段，更好的房子。虽然是句经常废话，但老还是有人走偏。做到第一点，再做到以下几个小点。
2、换更主流的，空间更合理的户型。比如说以前的130方只能做3房，现在能做4房。选后者。
3、以旧换新。新房的建筑材料、建造工艺始终是比老房子高一个时代的，近郊的新房与市区的老破小，有时候需要住进去才知道，新房原来真的更好。
4、换更好的物业。小区面貌、生活品质都会不知不觉发生改变。
5、每次换房，都要想下一次这房子能卖给谁？主流的房子不愁客户，如果你的房子太有“个性”，不是大众的菜，那就得谨慎了。
总之，换房不要瞎折腾，换房前要经过深思熟虑，每次换房都是很累的，起码要实现某个目的，获得点什么。
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
本期编辑 / 姜珂365芜湖二手房(微信ID：whsell365)综合整理数据整理：365芜湖二手房（whsell365）
更多精彩文章，请戳下面：
【热点资讯】关注 | 芜湖师范附小旁62㎡精装45万起拍
行情 | 二手房备案约652套！市场正变化…
盘点 | 约1.1w！镜湖区这个公寓超抢手~
实探 | 交付2年，城中某小区竟然有问题…规划 | 城北崛起！未来区域将要实力刷屏！
【买房政策】
买房补助 | 交易税费 | 就近入学 | 交易流程 | 公积金贷款 | 公积金提取 | 赠与继承过户 | 安置房交易 | 中介费 |公寓解读
在看点这里
