随着近期惠州市“三旧”改造宣讲会的召开，惠州市“三旧”改造工作制度设计也迎来了新的进展。
日前从惠州市自然资源局获悉，由该局组织编制的《惠州市“三旧”改造实施办法（第二次征求意见稿）》（下称《改造办法》）完成修订正式对外公示，这也意味着惠州城市更新顶层设计得到进一步完善，中心城区“三旧”改造工作迎来“加速度”。
《改造办法》明确了“政府主导、规划统筹、产业优先、公益保障、规范有序、多元共赢”的改造原则，将摒弃以往零散、点状的改造形式，划定改造单元推动成片连片、成规模改造的实施。在改造技法上将实施以拆建更新和微改造两种方式相结合，全力推动城乡人居环境改善和城市产业的转型升级发展。


改造方向
推动城市微改造 提升城市风貌品质
近年来，随着城市“三旧”改造工作的开展，东湖花园9区、逸湖家园等现代住宅区在老旧厂区拔地而起，惠州城区面貌在一定程度上得到了有效的更新和改善。对比珠三角其他城市的发展则稍显缓慢。
聚焦该项工作还能看到，改造项目面积较小、布局分散，以“工改商住”为主的局面更是使得改造效率有限，进一步推动城市产业升级和城市品质的提升仍需“加速度”。《改造办法》的出台无疑满足了新阶段的工作要求，将着力推动城市功能布局的完善和产业转型升级发展。
具体到改造范畴，《改造办法》提出，“三旧”改造即为在确定的改造范围内，对布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的旧厂房、旧村庄、旧城镇等存量低效建设用地进行盘活利用的活动。
在改造方式上则将聚焦于拆除重建类和微改造两类。其中，微改造是指在维持现建设格局前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化、完善基础设施等办法实施的改造方式，包括综合整治、功能改变、局部加建、生态修复和历史文化保护等。
位于江北云山东路南北两侧的思科信息产业园和T21创意产业园就是微改造的有效探索。随着工业厂区外迁，传统的大进制衣厂和TCL厂区破败下来，但近两年来，通过优化功能布局、丰富业态类型化身为了现代化的创意园区，吸引着众多新兴的产业企业进驻布局，老厂区也焕发出了新活力。

实施路径
强化城市设计指引，成片连片成规模更新
在“三旧”改造实施环节，《改造办法》提出，各部门应该充分协调，依据国土空间规划等，组织编制“三旧”改造专项规划，明确“三旧”改造方向、目标、时序、改造策略。同时制定实施计划、成片连片改造片区规划等有重点、分步骤地实施。
惠州市自然资源局城市更新科相关负责人介绍，“三旧”改造主管部门经过广泛的公开征集，按照专项规划要求制定年度实施计划，明确改造规模、改造方式、改造范围、产业方向，这也能够确保该项工作在引导下稳步实施，并实行有效的监督。
“三旧”改造项目入库也将保留一定的弹性入库空间支持产业的发展。企事业单位可依据片区规划，征集改造项目范围内权利人意愿，提出已具备实施条件的“三旧”改造项目，经所属辖区人民政府筛选后，定期调入“三旧”改造年度实施计划。“工改工”（含科技孵化器）项目则可随时调入年度实施计划。
可以看出，惠州市场以往最为普遍的小项目、小厂房改造的局面将得到彻底改变。
《改造办法》要求，改造主管部门应当依据“三旧”改造专项规划，结合城市发展战略，划定成片连片改造片区范围。一个成片连片改造片区可以包含一个或多个改造单元，可按照统一规划的原则统一或各自实施改造。对于有利于促进城乡功能完善和产业转型升级但未纳入标图建库范围的地块，在符合法律、法规、规章和政策的前提下可一并纳入成片连片改造片区，统一规划设计、统一开发建设，并结合改造资金筹措等情况，同步或分期实施。

市场参与
土地出让灵活，社会利益和企业利益共赢
关注到“三旧”改造工作的实施，《改造办法》针对旧厂房、旧村庄和旧城镇各类别改造项目的不同在改造方式和路径的引导上也呈现不同的发展。不同于既有改造进程集中表现为“工改居”的局面，未来的改造重点将聚焦到“工改工”“工改科”等推动产业升级以及完善人居环境的微改造模式。
远离收益最可观的“工改居”模式，新的改造路径下如何刺激投资主体的热情？该办法将在土地管理和定价等环节给予政策倾斜。
《改造办法》介绍，针对已经纳入年度计划的“三旧”用地，由政府依法收回或征收后，通过招标拍卖挂牌方式出让；或经政府同意，由土地使用权人自行搬迁整理土地后，将国有工业用地交由政府主导改造，对容积率在2.0（含）及以下部分，所得出让纯收益的60%将用于补偿原土地权益人（补偿款项可采取物业返还等其他方式等价补偿）。
而对于政府征收农村集体建设用地实施旧村庄改造进行经营性开发的，土地出让纯收益可按最高不超过60%的比例返拨给原农村集体经济组织。
针对涉及将工业用地等用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的改造项目，《改造办法》提出，应无偿移交不少于改造范围内标图建库面积15%的土地给政府用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设，完善改造片区的生活业态和居住环境。
该办法同时也提出，对于超出规定的公益性用地移交比例的，将实施容积率或异地补偿等方式进行奖励，以确保在有效优化社会、原业主利益的同时，也能够让改造主体的权益得到充分保障。


关注
项目因企业原因不能按时实施
政府将收回并另选改造主体
《改造办法》在明确了惠州“三旧”改造方式、路径和目标的同时，还将设置最严格的监管机制确保工作有序开展。要求所有市场主体改造的项目，各镇街或“三旧”改造主管部门均应在改造方案正式获批之日起的三个月内同改造主体签订监管协议，明确具体监管措施及项目实施主体责任，并实施动态监管。值得关注的是，改造主体一经认定则不得更改。
具体到惩处措施，《改造办法》指出，因改造主体原因造成项目认定一年内未申请办理供地手续的，有关批准文件自动失效；因改造主体原因造成项目无法按时实施的，由政府收回后公开选取改造主体；对拆除重建或者新建部分构成闲置土地的，严格按照《闲置土地处置办法》处理；已完成微改造的“三旧”改造项目，五年内不得申请拆除重建改造。
此外，对于改造主体未经原审批单位同意，未按照改造方案和监管协议推进实施的，取消项目“三旧”改造相关优惠政策，纳入企业信用记录并向社会公布，依法限制失信企业参与其他“三旧”改造项目。而对于以“三旧”改造为名骗取完善历史用地手续的企业，一经查实将严格依法依规处理。
来源：南方日报
编辑：冯慧琳
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