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最近，苏州的中介们一股脑全都在吹湖州，园区沦陷，吴中沦陷，吴江沦陷……病毒式宣传，一时间湖州已经渗透到朋友圈的各个角落。

客观的来看，湖州楼市有其一定的投资价值。和刚需2万起步的苏州楼市相比，车程1小时左右的湖州市区均价仅1万左右，相差一倍。湖州，和2016、2017年起周边暴涨的苏州、嘉兴乃至无锡相比，都具有较大的补涨空间。无论环沪，还是环杭，湖州的位置都有优势，而房价价格又处在洼地。与此同时，湖州也有重大利好加持：南太湖新区挂牌，作为浙江省级大湾区的“四新区”之一，是城市重点发展方向（另外三个分别是杭州江东新区、宁波前湾新区和绍兴滨海新区）。3条高铁对接沪、杭：宁杭高铁已通车，商合杭高铁在建，关注度最高的沪苏湖铁路预计今年开工。2条地铁线：规划2020年前要开通2条地铁线，连同吴兴、南浔与长兴。2022年杭州亚运会分会场：场馆在德清。最重要的是，首付二三十万，不限购，不限贷。这么多利好加持，看上去很美，对不对？但湖州也有硬伤，城市基本面不漂亮。经济规模——2018年，湖州实现GDP仅2719亿元，位列全省第8，用粗糙的比喻来说，相当于江苏连云港；人口规模——2018年，湖州的常住人口302.7万，其中，户籍人口267.06万人，外来人口35.64万人，外来人口占比10%，而苏州这些年房价暴涨归功于外来人口的持续导入，现在苏州的外来人口占比要达到一半以上。尽管媒体苦口婆心，中央强调房住不炒，但买房者还是“用脚投票”。9月开局，湖州市区周成交量都在千套以上，这对于300多万人口的三四线小城来讲，成交量十分可观。成交量同比涨幅达到一倍以上。与此同时，土拍也热了。8月30日，南太湖新区宅地的楼面价在7200元左右，周边各路开发商逐渐瞄向这座“宝藏”小城。
但是，苏州中介们牛皮吹的太吓人了！湖州吹行为大赏 堪比国际大都市中介们到底有多能吹？来品品这些奢华震撼，看了让人瞠目结舌的广告语。

不管有没有依据，反正就要往高大上了吹。
种种不负责任的湖吹海吹，真相如下：
千亿南太湖产业园，联想华为等已签约……——事实是，搜了半天，也没看到正式的签约新闻。
2022年亚运会，湖州将登上世界舞台……——事实是，分会场设在德清县，被选原因是距离杭州近，对湖州影响甚微。
沪苏湖高铁，到上海30分钟……——高铁是事实，这是个实打实的利好，但影响没那么大，否则高铁新城就是苏州的房价高地。
地铁1/2号线预计2020年通车……——事实是，湖州目前没有被国家批复的地铁规划，更别说明年就能通车。
亚洲最大的主题乐园——龙之梦，有7家五星级酒店，还是世界级五星级酒店最密集的地方……——事实是，的确有龙之梦，但在长兴县，对市区利好不明显，而且世界级的措辞实在有点过。
还有中介说自己已经买了湖州，号召大家赶紧来买。不限购不限售轻微限贷；龙之梦营业要吸引游客三千万（咱们悠着点吹）；3年之内湖州房价涨两到三倍也是可以预见的……
这种直言房价上涨的宣传，在苏州市区恐怕要被严令禁止。
这股妖风吹得实在厉害，已经有不少苏州人奔去湖州看房了。车牌号一水的都是苏E……

湖州本地人盖章：虚假宣传！
针对上面要把湖州吹上天的行为，湖州人自己忍不住了：“苏州中介这么吹我们湖州，看不下去了！”身为湖州人 “湖州论坛”版主自己直言“不堪入目啊，吹得太过了”“湖州这么好，怎么我们湖州人不知道？”（湖州论坛截图）
这就尴尬了，我们苏州把湖州未来“规划”得那么好，结果到本地人这里“翻车了”。现在已经有不少苏州人去湖州看房买房，平心而论，大苏州去湖州置业的多是投资需求，既然是投资，就要想到，以后自己的房子卖给谁，卖给湖州人？
我们来看看湖州人自己是什么反应：一位本地人明晃晃发言：“不缺房子，就看着他们跳”（湖州论坛截图）
“感谢他们，拯救湖州开发商，拯救湖州经济，避免那些房地产老板辛辛苦苦最后跳L。”“这特么算不算虚假宣传”“以前湖州靠这招忽悠上海人买房子，现在又要靠这招忽悠江苏”（湖州论坛截图）

湖州楼市的真相：经济基础不足湖州市是浙江省下辖地级市，地处浙江省北部，东邻嘉兴，南接杭州，北濒太湖，与无锡、苏州隔湖相望，下设2区3县，面积5820.13平方千米。（湖州位置）
2019年上半年实现GDP1464亿元，湖州位于浙江11个地级市第8位。从经济体量来看，湖州之于浙江，差不多相当于连云港之于江苏。从这方面看，投资湖州和投资连云港没什么区别。
为什么苏州多重限购限贷之后，楼市依旧有热度，最重要的原因就是苏州强大的经济实力，而湖州的经济基础也决定了后期楼市会后劲不足。
房地产市场下行压力大根据湖州市统计局的说法，“湖州市尽管一季度经济运行开局良好，但是房地产行业仍然面临着严峻的下行趋势，市场形势仍不明朗。”从2018年上半年开始，湖州市房地产销售整体趋缓，随着今年各大楼盘竣工开盘，商品房库存量将大大提高，房地产市场明显供大于求。3月末，全市商品房可售面积1180.6万方，同比增长62.9%，去化周期17.8个月，同比增加7.3个月，去库存压力明显加大，房地产市场可能呈现下行态势。官方的说法，湖州的楼市明明就是压力甚大，去化周期1年半，根本不是中介们宣扬的那般火热。
投资湖州找人接盘？难！
2018年湖州常住人口302.7万，其中户籍人口267.06万，外来人口仅有35.64万人（对比苏州600多万的人口，自己品品）。本地人自己有房，还有好几套拆迁房，自然不会做接盘侠，外来人口不足，现在苏州人奔赴去投资，真的没人给你接盘。从增量来看，近三年（2016年-2018年），湖州人口增长几乎处于停滞，外来人口平均每年仅新增不到1.5万人，对一个地级市来说，1.5万人能给房地产市场带来多大的影响？微乎其微。
既然湖州真相如此，为什么中介还要爆发性引导大家去湖州投资？其中一个重要原因，就是湖州楼盘的佣金很高，普通卖一套房佣金都有7-10万。有中介自己都买房，然后拿佣金付首付，然后带过去的人见中介自己都买，果断掏钱，源源不断的佣金入账。
忠告：朋友圈突然兴起了投资湖州这股风，来得太突然，来得也太凶猛，希望大家能够淡定淡定，摸清楚了再行动。当大家做着同质化的投资时，要谨慎，老龄化时代来了，接棒的人不会越来越多；
而我们的城市经营者，在规划、定位城市之时，也要谨慎，有没有陷入同质化的噩梦，尤其天赋江南这么好的资源。上海那么近，杭州那么近，苏州那么近——对，也因为这么近，更容易让周边小城市人口流失、经济收缩。
如何让小城市差异化、小而美，让中国的城市化有更丰富生动的内容，是地方领导们要多想想的问题。
（来源：腾讯房产、过蝈8433）

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